Baurechtliche Beurteilung von Jugendhilfeeinrichtungen Warum Jugendhilfeträger heute auch Baurecht können müssen

Leistungserbringer in der Kinder- und Jugendhilfe müssen sich zunehmend mehr mit dem Thema Baurecht beschäftigen. Immer häufiger erreichen mich Anfragen (…derzeit wöchentlich!), die sich auf den richtigen Umgang mit den örtlich zuständigen Bauämtern beziehen. Auch ich durfte in diesem Zusammenhang seit ungefähr einem Jahr meine eigenen, persönlichen Erfahrungen im Zusammenspiel mit drei (!) Bauämtern machen und weiß mittlerweile, dass es sowohl in NRW als auch in Niedersachsen keine einheitlichen Verfahren und Bewertungen seitens der Baubehörden gibt. Meine Meinung! Man ist abhängig von der jeweiligen örtlichen Rechtsauffassung. Die Effekte für die Einrichtungen sind teilweise fatal und können massive Auswirkungen auf die Finanzierungssituation der Einrichtungen haben. In Extremfällen droht sogar der Entzug der Betriebserlaubnis. Als Beispiel sei an dieser Stelle das Thema Brandschutz genannt. Wer sich hiermit beschäftigt, merkt schnell, dass man es mit einem Faß ohne Boden zu tun hat.

Wer heute zum Beispiel eine stationäre Wohngruppe eröffnen will, verhandelt nicht nur mit dem Jugendamt und dem Landesjugendamt, sondern zuerst mit der örtlichen Bauaufsicht. Bei mir laufen dazu inzwischen wöchentlich Anfragen auf, und ich habe im Zusammenspiel mit gleich drei Bauämtern selbst erlebt, wie unterschiedlich ein und dieselbe Fallkonstellation bewertet wird. In Nordrhein-Westfalen ist das nicht einheitlicher als in Niedersachsen. Was zählt, ist die Rechtsauffassung vor Ort, und die kann eine Standortentscheidung tragen oder eben kippen.

Der Grund für diese neue Bedeutung des Baurechts liegt im Sozialrecht selbst. Die Betriebserlaubnis nach § 45 SGB VIII setzt voraus, dass das Wohl der jungen Menschen gesichert ist, und dazu gehören ausdrücklich die räumlichen Voraussetzungen. Die Landesjugendämter prüfen das in der Regel nicht selbst, sie verlangen Nachweise. Niedersachsen fordert zum Beispiel im Merkblatt zur Betriebserlaubnis einen Nachweis über die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung der Immobilie als Jugendhilfeeinrichtung und einen Nachweis über die Einhaltung der Bestimmungen des vorbeugenden Brandschutzes. Genau an dieser Stelle wird die Bauaufsicht faktisch zur zweiten Aufsichtsbehörde. Ohne deren Segen gibt es keine Erlaubnis, und wo eine bestehende Einrichtung nachträglich in den Fokus gerät, steht sie im Extremfall vor dem Entzug.

Die erste und meist unterschätzte Hürde ist die Nutzungsänderung

Viele Träger gehen davon aus, dass in einem Wohnhaus gewohnt wird, egal von wem. Die Verwaltungsgerichte sehen das mittlerweile anders. Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung setzt eine auf Dauer angelegte, freiwillige und vor allem eigenverantwortliche Haushaltsführung voraus. Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat 2020 die Umnutzung einer Villa zu einer Gruppe für sechs Mädchen zwischen zehn und achtzehn Jahren gerade deshalb nicht als Wohnen anerkannt, weil die jungen Menschen dort erst lernen sollten, einen eigenen Haushalt zu führen. Ergebnis war eine Anlage für soziale Zwecke, die im reinen Wohngebiet grundsätzlich nicht zulässig ist. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen stellt ebenfalls auf das Nutzungskonzept ab, das dem Vorhaben sein Gepräge gibt, nicht auf die Bezeichnung der Räume im Bauantrag. Die Pointe ist unangenehm. Je klarer eine Konzeption pädagogische Begleitung, Betreuungsdichte und Verselbständigung beschreibt, desto eher landet das Vorhaben in der Kategorie soziale Einrichtung. Fachlich gut ist baurechtlich nicht automatisch günstig.

Die zweite Hürde heißt Sonderbau

In Niedersachsen zum Beispiel zählen zu den Sonderbauten nach § 2 Absatz 5 NBauO auch sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen wie Gemeinschaftsunterkünfte oder Wohnheime. Nordrhein-Westfalen führt in § 50 BauO NRW Wohnheime und Einrichtungen zur Unterbringung von Personen ebenfalls auf. Ob eine Gruppe mit acht Plätzen darunter fällt, entscheidet die Behörde im Einzelfall, und genau daraus entstehen die Unterschiede, über die sich Träger wundern. Wird ein großer Sonderbau angenommen, greift das volle Baugenehmigungsverfahren, ein Brandschutzkonzept ist vorzulegen, und die Behörde darf über den Standard hinausgehende Anforderungen stellen. Wird die Gruppe dagegen als Wohnnutzung eingeordnet, bleibt es beim vereinfachten Verfahren. Zwischen beiden Wegen liegen schnell mittlere fünfstellige Beträge und viele Monate.

Beim Brandschutz wird daraus dann tatsächlich ein Fass ohne Boden, weil es keine bundesweite Norm für stationäre Jugendhilfe gibt und die Anforderungen aus Ermessensentscheidungen entstehen. Zweiter Rettungsweg, Feuerwiderstand der Decken, Türen, Flure, Alarmierung, all das wird verhandelt und nicht abgelesen. Wer hier nur reagiert, zahlt jede Forderung.

Auf den sogenannten Bau-Turbo sollte niemand hoffen, der ein Brandschutzproblem hat. § 246e BauGB erlaubt seit 2025 und befristet bis Ende 2030 weitreichende Abweichungen vom Bauplanungsrecht für Vorhaben, die Wohnraum schaffen, auch durch Umnutzung vorhandener Gebäude. Er hilft also möglicherweise bei der Frage, ob ein Vorhaben im Gebiet überhaupt zulässig ist. Er hilft nicht beim Bauordnungsrecht der Länder, was das Bundesbauministerium in seinen Antworten ausdrücklich klarstellt. Hinzu kommt, dass die Gemeinde zustimmen muss und diese Zustimmung nicht ersetzt werden kann.

Praktisch heißt das für Leistungserbringer in der Jugendhilfe vor allem eines, nämlich die Reihenfolge umzudrehen.

Vor Kauf, Miete oder Anzahlung gehört eine Bauvoranfrage auf den Tisch, in der die geplante Nutzung ehrlich und präzise beschrieben ist. Ein paar tausend Euro und einige Wochen Wartezeit sind der günstigste Teil des ganzen Vorhabens. Wer bereits einen Mietvertrag unterschreibt, sollte ein Rücktrittsrecht für den Fall der versagten Genehmigung hineinverhandeln. Ebenso wichtig ist der Text, mit dem die Nutzung beschrieben wird. Da über die Einordnung das Nutzungskonzept entscheidet, gehören Konzeption und Bauantrag zusammen gedacht und sollten nicht von zwei Beteiligten getrennt formuliert werden, die nie miteinander gesprochen haben. Beim Brandschutz lohnt es sich, früh eine sachverständige Person einzubinden und mit einem begründeten Abweichungsantrag samt Kompensationsmaßnahmen in das Gespräch zu gehen, statt am Ende eine Maximalforderung entgegenzunehmen. Alles, was das Bauamt mündlich sagt, sollte in einer Aktennotiz landen und schriftlich bestätigt werden, weil personelle Wechsel in den Behörden sonst zu neuen Bewertungen führen. Und es hilft erstaunlich oft, Bauaufsicht und Landesjugendamt zu einer gemeinsamen Ortsbegehung an einen Tisch zu holen, weil beide Seiten voneinander wenig wissen und der Träger sonst die Widersprüche allein ausbadet.

Die Kosten aus Brandschutz und Umbau gehören schließlich in die Investitionsplanung und damit in die Entgeltverhandlung, und zwar bevor sie entstanden sind. Wer sie erst im Nachhinein anmeldet, verhandelt aus der schwächsten denkbaren Position. Bis es verbindliche und bundesweit einheitliche Maßstäbe für die baurechtliche Bewertung von Jugendhilfeeinrichtungen gibt, bleibt Leistungserbringern nur, das Baurecht als festen Bestandteil ihrer Planung zu behandeln und nicht als lästige Formalie am Ende.

Die IJOS GmbH bietet Fortbildungen zu diesem Themenbereich an. Hier finden Sie eine entsprechende Fortbildung: https://ijos-campus.de/buchen/Web-2025-0309-A

Dazu von IJOS: Gründungsberatung · Fortbildung Betriebserlaubnis nach § 45 SGB VIII