Nutzungsänderung für Jugendhilfeeinrichtungen

Von einer Nutzungsänderung spricht das Baurecht, wenn einem Gebäude oder einem Raum eine andere Art der Nutzung gegeben wird als die, für die es ursprünglich genehmigt wurde. Maßgeblich ist nicht der Umbau, sondern die Frage, ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die alte. Rechtlich verankert ist das in § 29 BauGB sowie in den Landesbauordnungen, in Niedersachsen in der NBauO und in Nordrhein-Westfalen in der BauO NRW 2018. Eine Nutzungsänderung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, sofern sie nicht ausdrücklich verfahrensfrei gestellt ist. Wer sie ohne Genehmigung vollzieht, riskiert eine Nutzungsuntersagung, und zwar unabhängig davon, wie lange die Nutzung bereits läuft.

Für Einrichtungen und Dienste der Kinder- und Jugendhilfe ist der Begriff deshalb so wichtig, weil ein Wohnhaus, in das eine Wohngruppe einzieht, baurechtlich in aller Regel nicht einfach ein Wohnhaus bleibt. Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung setzt eine auf Dauer angelegte, freiwillige und eigenverantwortliche Haushaltsführung voraus. Fehlt eines dieser Merkmale, wird aus der Wohnnutzung eine Anlage für soziale Zwecke.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat 2020 die Umnutzung einer Villa zu einer betreuten Gruppe für sechs Mädchen genau aus diesem Grund als Nutzungsänderung eingeordnet, weil die jungen Menschen dort erst lernen sollten, einen eigenen Haushalt zu führen. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen stellt in derselben Frage auf das Nutzungskonzept ab, das dem Vorhaben sein Gepräge gibt. Entscheidend ist also, was tatsächlich geleistet wird, nicht wie die Räume im Bauantrag beschriftet sind.

Die Folgen dieser Einordnung reichen weit über das Formale hinaus. In einem reinen Wohngebiet sind Anlagen für soziale Zwecke grundsätzlich nicht zulässig, sodass ein an sich passendes Objekt am Standort scheitern kann. Zugleich rückt die Einrichtung in die Nähe des Sonderbaus, was das volle Baugenehmigungsverfahren, ein Brandschutzkonzept und zusätzliche Anforderungen an Rettungswege, Bauteile und Alarmierung auslösen kann. Auch Stellplatzfragen, Barrierefreiheit und Schallschutz werden neu bewertet. Über die Nachweispflichten der Landesjugendämter schlägt das unmittelbar auf die Betriebserlaubnis nach § 45 SGB VIII durch, denn ohne Nachweis der baurechtlichen Zulässigkeit der Nutzung gibt es keine Erlaubnis.

Zu beachten ist außerdem, dass eine Nutzungsänderung nicht nur beim Einzug in ein neues Objekt entsteht. Auch bestehende Einrichtungen können sie auslösen, etwa durch eine deutlich veränderte Zielgruppe, eine höhere Platzzahl, die Aufnahme jüngerer Kinder oder den Wechsel von einer Regelgruppe zu einer intensivpädagogischen Form oder zur Inobhutnahme. Der Bestandsschutz schützt immer nur die konkret genehmigte Nutzung, nicht die Einrichtung als solche. Wer seine Konzeption fortschreibt, sollte daher prüfen, ob damit auch das Baurecht neu berührt wird.

In der Praxis empfiehlt sich deshalb, die Nutzungsänderung vor jeder Kauf- oder Mietentscheidung über eine Bauvoranfrage klären zu lassen und die geplante Nutzung darin ehrlich und präzise zu beschreiben. Konzeption und Bauantrag sollten von denselben Beteiligten aufeinander abgestimmt werden, weil das Nutzungskonzept über die Einordnung entscheidet. Mietverträge gehören mit einem Rücktrittsrecht für den Fall der versagten Genehmigung versehen, und mündliche Auskünfte der Bauaufsicht sollten stets schriftlich bestätigt werden. Wer so vorgeht, verliert im ungünstigen Fall einige Wochen, im günstigen Fall aber nicht den Standort.

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Siehe auch: Sonderbau und was er für Jugendhilfeeinrichtungen bedeutet · Vorbeugender Brandschutz in der Kinder- und Jugendhilfe

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